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AKEO Ingenieurbau Berlin eG
Schildhornstraße 11
12163 Berlin
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Die Bauordnung regelt dein Verhältnis zur Behörde. Ob du eine Wand überhaupt anfassen darfst, regeln zwei ganz andere Dinge: der Mietvertrag oder das Wohnungseigentumsgesetz. Diese Seite sortiert beides, mit den Unterlagen, die Vermieter und Verwaltungen erfahrungsgemäß sehen wollen.
Zur Frage, ob ein Bauantrag nötig ist, gibt es eine eigene Seite: Wanddurchbruch Genehmigung in Berlin. Wir sind ein Bauunternehmen, keine Rechtsberatung.
Ein Wanddurchbruch ist keine Schönheitsreparatur und keine Gebrauchsfrage, sondern ein baulicher Eingriff in die Substanz. Dafür brauchst du die Erlaubnis des Vermieters, und zwar vor Baubeginn.
Worauf es dabei praktisch ankommt:
Wenn dir die Wohnung gehört, gilt trotzdem nicht, dass dir jede Wand darin gehört. § 5 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes stellt klar, dass Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums sind, auch wenn sie sich innerhalb deiner Räume befinden.
Übersetzt: Die tragende Wand in deiner Wohnung ist Gemeinschaftseigentum. Über sie entscheidest nicht du, sondern die Gemeinschaft.
Der Eingriff ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Nach § 20 Absatz 1 können solche Maßnahmen beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer durch Beschluss gestattet werden. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts genügt dafür die einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung, es muss also nicht mehr jeder zustimmen.
Zwei Grenzen bleiben. Nach § 20 Absatz 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen oder gestattet werden, wenn sie die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen. Und nach § 20 Absatz 3 kannst du eine Gestattung verlangen, wenn alle betroffenen Eigentümer einverstanden sind.
Bei einer nicht tragenden Wand innerhalb deiner Wohnung liegt der Fall anders, sie gehört in der Regel zum Sondereigentum. In der Praxis will die Verwaltung trotzdem fast immer eine Bestätigung sehen, dass die Wand wirklich nicht tragend ist. Genau dafür gibt es unsere schriftliche Stellungnahme für 235 € brutto.
Der übliche Weg ist die nächste ordentliche Eigentümerversammlung. Die findet je nach Gemeinschaft einmal im Jahr statt. Wer im Juni fertig sein will und im April anfängt zu fragen, wartet unter Umständen bis zum nächsten Frühjahr.
Der schnellere Weg ist der Umlaufbeschluss, also die Beschlussfassung ohne Versammlung. Viele Verwaltungen lassen ihn bei unstrittigen Einzelmaßnahmen zu, wenn die Unterlagen vollständig sind und die Sache fachlich sauber dokumentiert ist. Frag die Verwaltung ausdrücklich danach, von selbst wird er selten angeboten.
Was den Ausschlag gibt, ist die Qualität dessen, was du einreichst. Eine formlose Bitte landet im Stapel. Ein Vorgang mit Statik, Zeichnung und benannter Fachfirma ist für die Verwaltung entscheidbar.
Alles davon bekommst du bei uns aus einem Haus. AKEO Ingenieurbau Berlin eG plant die Statik und führt den Durchbruch selbst aus, damit niemand zwischen Statiker und Baufirma vermitteln muss.
Der Teil, auf den wir keinen Einfluss haben, ist die Entscheidung der Gemeinschaft. Genau deshalb lohnt es sich, mit der Statik anzufangen und nicht mit der Frage in der Versammlung.
Wohnen bleiben kannst du in aller Regel während der Arbeiten. Der Bereich wird mit einer Staubschutzwand abgeschottet, Böden und Möbel werden abgedeckt, abgesaugt wird direkt am Werkzeug.
Wand prüfen lassen und Unterlagen erstellen lassen
Nur mit Erlaubnis des Vermieters, und die solltest du dir vor Baubeginn schriftlich geben lassen. Ein Wanddurchbruch ist ein baulicher Eingriff in die Substanz. Ohne abweichende Vereinbarung ist außerdem davon auszugehen, dass der ursprüngliche Zustand bei Auszug wiederherzustellen ist, deshalb gehört der Verzicht auf den Rückbau oder eine Ablöse in dieselbe schriftliche Vereinbarung.
Bei einer tragenden Wand ja. Nach § 5 Absatz 2 WEG sind Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, kein Sondereigentum, auch nicht innerhalb deiner Wohnung. Der Eingriff ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG und braucht einen Beschluss der Gemeinschaft. Bei einer nicht tragenden Wand ist es regelmäßig Sondereigentum, die Verwaltung verlangt aber meist trotzdem eine schriftliche Bestätigung, dass die Wand nicht tragend ist.
Nach § 20 Absatz 1 WEG kann eine bauliche Veränderung beschlossen oder einem Eigentümer gestattet werden, dafür genügt seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts die einfache Mehrheit. Nicht beschlossen oder gestattet werden dürfen nach § 20 Absatz 4 WEG Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen.
Oft ja, über einen Umlaufbeschluss. Viele Verwaltungen lassen ihn bei einer klar dokumentierten Einzelmaßnahme zu. Frag ausdrücklich danach und liefere vollständige Unterlagen mit, das entscheidet in der Praxis darüber, ob die Verwaltung mitgeht.
Der Termin mit dem Tragwerksplaner, mit Aufmaß und statischer Einschätzung kostet 390 € brutto pauschal, die ausführliche schriftliche Stellungnahme 235 € brutto. Die vollständige statische Berechnung liegt je nach Wandart und Spannweite zwischen 390 und 1065 € brutto.
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